Veřejné statky, zn.: soukromě

Mises.cz: 09. července 2011, Josef Tětek, komentářů: 10

Spor se nevede o to, zda se má nebo nemá plánovat. Vede se o to, zda má být plánování centrální, zda má celý ekonomický systém vést jedna autorita, či zda má být plánování rozděleno mezi množství jednotlivců.

-Friedrich August von Hayek, 1945

Většina lidí v dnešní společnosti, a to včetně některých liberálně smýšlejících, si nedokáže představit poskytování určitých statků na tržním základě. Mezi tyto statky patří například chodníky, veřejné osvětlení či parky. Tyto příklady bývají uváděny v kapitolách ekonomických učebnic pod souhrnným označením „veřejné statky“, které jsou charakteristické nevylučitelností ze spotřeby. Argument nutnosti poskytovat veřejné statky z veřejných zdrojů bývá zhruba následující: soukromý majitel nebude moci kvůli nevylučitelnosti zpoplatnit spotřebu těchto statků, tudíž nebudou na trhu poskytovány. Veřejné statky tak musí být  financovány z daní.

Zakořeněnost tohoto názoru mezi ekonomy lze ilustrovat citacemi ze dvou učebnic, které zná patrně každý vysokoškolský student ekonomie po celém světě:

„Docházíme k tomu, že trh není příliš vhodným mechanismem pro alokaci veřejných statků. Musejí k tomu být použity jiné společenské instituce, například volby.“ (Varian - Microeconomic Analysis)

„Jelikož veřejné statky nejsou vylučitelné, problém černého pasažéra brání soukromým podnikatelům je na trhu nabízet. Vláda ovšem někdy může tento problém vyřešit. Jestliže se vláda rozhodne, že celkové přínosy převýší celkové náklady, může poskytnout veřejný statek, zaplatit za něj výnosy z daní a všem tak přilepšit.“ (Mankiw - Zásady ekonomie)

Teoretických problémů s touto argumentací je hned několik; nejzásadnější problém je však ryze praktický – tyto veřejné statky jsou v reálném světě podnikateli poskytovány, a to bez jakékoli veřejné dotace či podpory. Na příklady soukromých chodníků a osvětlení se přitom nemusíme jezdit dívat do exotických krajin, nacházejí se přímo v Praze – v BB Centru na Budějovické a okolo Central Parku na Žižkově. A na rozdíl od cynických představ odpůrců tržních řešení je vstup na tyto soukromé chodníky zcela volný a bezplatný. Před podrobnějším popisem těchto komunit se však pojďme nejprve podívat, jak je něco takového vůbec možné.

Plánování v lidské společnosti

Lidská společnost se neobejde bez plánování, které je (spolu s trhem) pomocným nástrojem pro alokaci omezených zdrojů mezi neomezenou škálu užití těchto zdrojů. V případě plánování určité komunity je podstatou plánování rozhodnout o rozvržení zástavby a infrastruktury v daném prostoru, případně i stanovit pravidla chování na daném území. Existují dvě možnosti, jak samotné plánování provádět – politicky, tj. pomocí nástrojů donucení bez ohledu na souhlas druhé strany a respekt k vlastnickým právům; a voluntaristicky, tj. pomocí vlastnických práv a na nich založených smluvních vztazích.

Územní plánování prováděné politickými a byrokratickými institucemi podléhá stejnému problému jako obdobné plánování v jiných oblastech – nemožnosti ekonomické kalkulace v socialistickém uspořádání. Jak vysvětluje Ludwig von Mises v jednom ze zakládajících článků debaty o možnosti ekonomické kalkulace v socialistickém uspořádání, státní plánování je pouhým „tápáním ve tmě“, jelikož plánovač nemá k dispozici tržní ceny vycházející z existence soukromého vlastnictví a na nich založené ukazatele zisku a ztráty. Ekonomická kalkulace, jak ji chápe Mises, představuje rozhodování o alokaci vzácných kapitálových zdrojů mezi konkurující si užití.

Jak poznamenává Rothbard, půda využívaná člověkem je kapitálovým statkem. Stejně jako u ostatních kapitálových statků čelí půda v podobě vlastněného pozemku rozličným alternativám ve vztahu k jejímu využití. Pozemek může být využit k zemědělským účelům, zkultivován do podoby parku, zastavěn rezidenčními či komerčními budovami, či ponechán ladem, usoudí-li vlastník, že to je pro něj nejhodnotnější (či nejméně ztrátové) využití.

V případě administrativně stanoveného územního plánu, tj. nařízení o tom, k čemu určitý pozemek může být využit a k čemu využit být nemůže, přechází plánovač existující soukromé vlastnictví daného pozemku a dosazuje na místo plánu vlastníka svůj vlastní plán. Vlastnictví nepředstavuje nic jiného než možnost rozhodovat o majetku a je-li vlastník připraven o rozhodování o svém majetku v určité oblasti (jako je možnost jeho využití do budoucna), pak se již nejedná o plné soukromé vlastnictví – plánovač svým rozhodnutím de facto vyvlastňuje část vlastnických práv.

Jak však územní plánovač pozná, které využití pozemku je nejhodnotnější? Instituce rozhodující o budoucím využití pozemků  nejsou ve většině případů plnými vlastníky pozemku (vyvlastňují pouze část rozhodovacích práv), nemají tedy žádnou ekonomickou motivaci v podobě maximalizace zisku či minimalizace ztrát plynoucí ze správnosti rozhodnutí. Developeři při rozhodování o nejhodnotnějším užití určitého pozemku zvažují místně specifické informace a zpětnou vazbu od zákazníků, protože je k tomu nutí okolnosti, chtějí-li na trhu se svým projektem uspět.

Vlastnická práva a smluvní vztahy

Proprietární komunity - sestávající z jednotlivých vlastníků nemovitostí či jediného vlastníka a nájemců – stojí a padají na dvou hlavních předpokladech: soukromých vlastnických právech a jasně vymezených smluvních vztazích.

Americký ekonom Spencer Heath MacCallum poukazuje na to, že na určitý pozemek je třeba nahlížet  především v kontextu svého okolí. „(…) to, co pozemkoví vlastníci ve skutečnosti prodávají – co udává hodnotu pozemku – je jeho umístění ve specifickém prostředí, ať již v daném čase či jako očekávání do budoucnosti. Pozemek vymezený pouze geofyzickými souřadnicemi bez ohledu na své okolí nemá žádnou skutečnou hodnotu; poptávaným se stává pouze tehdy, má-li okolí vztah k aktivitě, která zde má probíhat.“ Jinými slovy, rodina s dětmi se bude zajímat spíše o koupi rodinného domu v blízkosti kvalitní školy, těžební firma o ložisko uhlí v blízkosti železnice či jiné komunikace, developer kancelářských komplexů zase o pozemek s dobrou dopravní dostupností pro budoucí zaměstnance. MacCallum tak obchod s pozemky nazývá příhodně jako obchod s umisťovacími právy – právy strategicky umístit své aktivity ve vztahu k aktivitám ostatních.

MacCallumovo chápání pozemkových vlastnických práv je v souladu s ekonomicky (či praxeologicky) chápaným statkem. Určitá část fyzického světa je člověkem vnímána jako statek na základě užitku, jenž člověku přináší. Jak poznamenává Mises: „Předmětem ekonomie nejsou věci a hmotné předměty, ale lidé, jejich mínění a jednání. Statky, komodity, bohatství a všechny další pojmy týkající se chování nejsou prvky přírody. Jsou prvky lidského mínění a jednání. Kdo se jimi zabývá, nesmí se dívat na vnější svět, musí je hledat v mínění jednajících lidí.“

Zajímavým příkladem funkce vlastnických práv je výstavba amerických mýtných silnic v 19. století. David Beito o tomto fenoménu uvádí: „Před rokem 1845 se pouze v New Yorku nacházelo přes 400 projektů mýtných silnic. S nimi se zrodil efektivní silniční systém, který poprvé umožnil bezpočtu obchodníků a cestovatelů vyhnout se nákladnému cestování po moři či řece.“ Mýtné silnice byly většinou ztrátovým podnikem, sledujeme-li pouze příjmy vybrané za užití silnice. Přesto však byly silnice stavěny v hojném počtu a investoři do těchto projektů ochotně investovali. Daniel Klein tuto skutečnost vysvětluje tím, že mýtné silnice poskytovaly řadu nepřímých příjmů: snižovaly nákladnost dopravy, podněcovaly silnější obchodní aktivitu a zvyšovaly cenu přilehlých pozemků. Klein uvádí, že většina investorů zabývajících se výstavbou a správou silnic pocházela z řad farmářů, pozemkových spekulantů a obchodníků. Výstavba a správa mýtných silnic tak byla chápána jako investice, jejíž návratnost neleží v podobě vysoké přímé dividendy nýbrž v podobě vlivu na ceny pozemků a posílení obchodu.

Druhým ze základních kamenů vlastnických komunit jsou smluvní doložky, v angličtině zvané covenants či indentures. Zlatý věk covenants v Anglii byl v průběhu 19. století, kdy tamní majitelé pozemků – landlords – pomocí nich usměrňovali zástavbu na svém území. V typické smluvní doložce na sebe nájemník přebíral určité povinnosti ve vztahu s pronajímaným pozemkem. Landlordi tak prostřednictvím smluvních doložek ovlivňovali zástavbu jak po formální stránce, tj. její vzhled a rozložení v prostoru, tak po funkční stránce, tj. zajištění infrastruktury a služeb. Častým obsahem smluvních doložek byla povinnost nájemce stavějícího novou budovu vydláždit silnici, postavit chodník a instalovat pouliční osvětlení. Tato povinnost byla typicky stanovena tak, že nájemce měl postavit chodník s osvětlením okolo nově stavěné budovy a vydláždit silnici do poloviny ulice (tj. v jednom dopravním pruhu). Smluvní doložka rovněž často obsahovala povinnost nájemce zavést a udržovat funkční kanalizaci.

V americkém či evropském prostředí se landlordi anglického typu nenacházeli, přesto však zde lze sledovat četné podobnosti ve smluvním uspořádání proprietárních komunit. Namísto landlorda je zde developer, který na soukromém pozemku vytváří a spravuje nové vlastnické komunity, jež se od sebe mohou vzájemně zásadně lišit.

BB Centrum

Mezi nejvýznamnější český příklad vlastnické komunity patří pražské BB Centrum, volně přístupný kancelářský a současně i rezidenční areál poblíž stanice metra Budějovická. BB Centrum kromě pronájmu kancelářských prostor nadnárodním firmám, jako jsou Hewlett-Packard, Microsoft či GE, nabízí i bydlení ve dvou rezidenčních komplexech, dále množství obchodů, služeb, fitness centrum, mateřskou a základní školu, veřejný park, kostel, vlastní bezplatnou kyvadlovou autobusovou dopravu a společenské centrum. Lokalita tak byla předem plánována jako „město ve městě“, nikoli pouze další kancelářský komplex.

Uprostřed severní části areálu se od léta 2010 nachází nově postavený park s umělým jezírkem – Baarův park. Do parku je vstup umožněn všem, nejen místním rezidentům. Developer a vlastník parku, Passerinvest, zde využil možnosti stanovovat pravidla a zavedl pravidlo zákazu vstupu se psy. S mírnou nadsázkou by se dalo říci, že developer tímto způsobem potlačuje externality v podobě psího znečištění, tak dobře známého z veřejných pražských parků.

Park je umístěn mezi Rezidenčním parkem Baarova a kancelářskými budovami BB Centra, čímž slouží obyvatelům v Rezidenčním parku Baarova jako hlukový nárazník.

Podobně jako v případě newyorkského Bryant Parku (viz plná verze práce, Kap. 6.1) lze argumentovat, že Baarův park slouží k zatraktivnění okolních pozemků pro nájemce z řad místních podnikatelů a obchodníků, a tím i napomáhá zvýšení vybíraného nájmu. Pro více zeleně v BB Centru se ostatně nájemci sami vyslovili v anketách pořádaných developerem v letech 2004 a 2008.

Do Baarova parku je volný a bezplatný vstup nehledě na to, zda je návštěvník z řad rezidentů, zaměstnanců BB Centra či prostým „outsiderem“. Vlastník parku, společnost Passerinvest, z výstavby a správy parku tedy žádný přímý zisk nemá. Obdobně jako u amerických soukromých mýtných cest z 19. století je však třeba hledět na širší kontext této investice – soukromá infrastruktura napomáhá ziskovosti podniků, které tato infrastruktura spojuje.

Kromě zákazu vstupu se psy do parku stanovila správa areálu pravidlo zákazu kouření kolem kancelářských a rezidenčních budov s výjimkou vyhrazených prostorů s popelníky. Chodníky spojující budovy v BB Centru jsou lemovány lampami sloužícími k nočnímu osvětlení. Firma Passerinvest tak v areálu BB Centra poskytuje kromě volně přístupného parku další dva typy veřejných statků – tvorbu pravidel a veřejné osvětlení. Důvodem je, stejně jako v případě parku, zatraktivnění lokality pro nájemce a rezidenty.

Central Park Praha

V Praze 3, poblíž městského parku Parukářka, se nachází rezidenční projekt Central Park Praha, dokončený v roce 2009. Projekt je specifický zejména tím, že uvnitř uzavřeného areálu je situován soukromý park s dětskými hřišti, vodními prvky a pěšinami.

Central Park je pojat jako uzavřený prostor, kam je povolen vstup pouze rezidentům. Všech deset věžových domů je propojeno přízemními chodbami a vnitřním parkem, takže se po celém areálu dá pohybovat bez styku s vnějším prostorem.   

Tato rezidenční komunita se skládá z vlastníků jednotlivých bytů a terasových domů a správce areálu vlastnícího společné prostory. Koncepce Central Parku nápadně připomíná hotelové areály, které Spencer Heath MacCallum chápe jako uzavřená soukromá města:

„Hotel má své veřejné a soukromé prostory; chodby místo ulic, lobby místo náměstí. V lobby se nachází městský park se svými sochami, fontánami a květinami. (…) Jeho veřejný dopravní systém funguje vertikálně namísto horizontálně. K dispozici jsou služby včetně energií, rozvodu vody a kanalizace. Policejní a požární ochrana spadají pod hotelového správce a ochranku.“ Lze jen dodat, že v projektu Central Park Praha se „městský park“ nenachází pouze v lobby, nýbrž je v podobě skutečného parku situován do centra celého areálu.

Dominantou Central Parku je uzavřený soukromý park, kde mají povolený vstup pouze rezidenti.  Vstup je regulován pomocí elektronických čipů – do parku lze vejít pouze z některé z okolních budov, z ulice je park nepřístupný. Developer tak vsadil spíše na exkluzivitu a vnitřní soukromí na rozdíl od otevřenosti BB Centra. Tomuto záměru odpovídá rovněž nepřetržitě otevřená recepce a množství nabízených služeb, jako jsou přijímání a odesílání pošty, kontrola bytu v době nepřítomnosti, ostraha objektu, úklidové služby a čistírna.

Chodníky a zeleň okolo projektu jsou rovněž ve vlastnictví Central Parku – soukromý pozemek je ohraničen silnicemi na ulicích Pitterova, Ke kapslovně a Malešická (viz schéma). Na tyto soukromé chodníky je vstup volný – nelze tedy tvrdit, že by Central Park byl plně uzavřený a izolovaný od okolí. Chodníky a zeleň jsou navíc pravidelně udržovány, při napadaném sněhu v zimě i několikrát denně.

Stejně jako v případě BB Centra či amerického Bryant Parku můžeme pozorovat tendenci soukromého vlastníka zpřístupnit určité prostory i subjektům, které nemají s majitelem žádný zákaznický či smluvní vztah. Můžeme tak doložit platnost tvrzení alternativního pohledu na veřejné statky a černé pasažérství (viz plná verze práce, kap. 3.2) – totiž že samotná existence těchto fenoménů nemusí znamenat nemožnost soukromého poskytování. Obdobně jako u Coasem popisovaných anglických majáků majitel postupuje cestou svazování plateb, přičemž černí pasažéři v podobě projíždějících lodí či procházejících jedinců nepředstavují v daných případech překážku v poskytování veřejného statku.

Central Park Praha čelí na rozdíl od BB Centra mnohým neúspěchům. Po dokončení výstavby na podzim roku 2009 bylo v projektu obsazeno pouze 2/3 bytů. „Přitom do července 2008 si byty v tomto projektu rezervovalo 340 lidí s tím, že do konce téhož roku budou bydlet. Dokončení projektu se ale o rok zpozdilo, termínované rezervační smlouvy klientů vypršely a 180 z nich se svého budoucího bytu zřeklo.“ [1]  Kromě zpoždění představovalo další problém zrušení plánované výstavby samostatného fitness centra a bazénu – ceny bytů však zůstaly na úrovni přes sto tisíc korun za metr čtvereční, což v Praze představuje vysoký nadprůměr. 

Problémy s prodejem bytů v Central Parku lze dle mého názoru přičíst třem příčinám. První příčinou je načasování – projekt byl plánován a realizován v době realitního boomu (2003), zatímco byl dokončen v době útlumu a všeobecného pádu pražských cen nemovitostí (2009). Druhou pravděpodobnou příčinou je nucená změna původního plánu Central Parku vlivem zásahu Národního památkového ústavu. V původním plánu developer počítal se třemi věžemi o 23 patrech. Dle zaměstnanců Národního památkového ústavu se však jednalo o příliš vysoké stavby, plán byl tedy změněn na deset věží o 14 patrech. Mezi budovami je tak mnohem menší rozestup a dojem soukromí tak může být pro některé rezidenty menší než původně očekávaný.

Třetím neočekávaným zásahem do původních záměrů je fakt, že v blízkém sousedství Central parku zasáhlo v prosinci 2010 Ministerstvo kultury, když prohlásilo Nákladové nádraží Žižkov za kulturní památku.  Jak totiž uvedl developer Central parku Milan Ganík v rozhovoru s Hospodářskými novinami v roce 2007, jedním z jeho očekávání byla budoucí přestavba lokality Nákladového nádraží na rezidenční projekt, čímž by se lokalita stala atraktivnější.  Pokud však bude sousední Nákladové nádraží zakonzervováno v současném stavu, patrně se to podepíše na nižší budoucí atraktivitě a tím i prodejnosti bytů v Central Parku.

Shrnutí

Vlastnické komunity začaly v České republice vznikat před pouhými pár lety, zejména srovnáme-li české prostředí s prostředím americkým. Na rozdíl od Spojených států zde v průběhu 20. století nepanovala taková institucionální jistota v podobě respektu k vlastnickým právům. Téměř okamžitý vznik modelu vlastnických komunit po posílení institucionálního prostředí však dává tušit, že zde tento model má své místo – jak ukazuje postupný růst BB Centra, existuje zde dostatečná poptávka ze strany firemní i rezidenční klientely.

Je samozřejmě nejisté, jaký bude vývoj vlastnických komunit do budoucna. Vzhledem ke krátkému trvání novodobého (relativně) liberálního uspořádání v České republice a častým změnám vlád v posledních dvaceti letech můžeme jen spekulovat, jaké bude institucionální prostředí příštích let. Je to totiž právě vhodné institucionální prostředí v podobě respektu k vlastnickým právům a smluvním vztahům, na kterém proprietární komunity stojí a padají. Prozatím ale můžeme sledovat viditelnou důvěru developerů v příznivý budoucí vývoj, projevující se investicemi do velkých projektů jako jsou BB Centrum či Central Park Praha.

Dočetl-li čtenář až na toto místo a má-li chuť poznat další a možná i zajímavější příklady soukromých komunit, nabízím mu tímto k přečtení mou diplomovou práci, která je k dispozici v sekci literatury. Kromě bližšího teoretického rozboru vlastnických komunit tam čtenář nalezne množství amerických příkladů soukromých vlastnických komunit, jako jsou rezidenčních čtvrti, soukromá vesnice, či celé soukromé město.

Pozn.:

[1] Bytový „projekt snů“ opustila polovina klientů, www.ihned.cz, online verze.