Česká realitní bublina: Kdo přifukuje?

Mises.cz: 16. března 2014, Jakub Skala, komentářů: 0

Z činností centrálních bank českou ekonomiku nejvíce ovlivňuje Česká národní banka, Evropská centrální banka a Fed (nikoliv nutně v tomto pořadí). Všechny tři jmenované centrální banky posledních několik let pumpují do ekonomiky obrovské množství peněz, jen aby se peníze dostaly do oběhu, zabránilo se strašlivé deflaci a „kola průmyslu“ se roztočila. Výsledkem bude pár let iluzorního bohatství a poté propad zpátky ke dnu. Kde konkrétně se tedy současný hospodářský cyklus projevuje?

Kancelářský boom

Zdá se, že tentokrát se realitní boom nevydal cestou levných hypoték na byty a domy, ale spíš sleduje stezku komerčních nemovitostí, konkrétně pak kanceláří. Detailní zdůvodnění, proč konkrétně tečou peníze právě jedním směrem, a ne jiným, není jednoduché. Často bývá problém najít korektní vysvětlení i po krizi, kdy bývají její příčiny obvykle zřetelnější než před ní. Hledání důvodů pro rozkvět konkrétní oblasti je tedy v  průběhu boomu o to náročnější.

Fakt je, že banky stále ještě trpí přebytkem likvidity a jejich ochota půjčovat retailovým klientům zaznamenala v krizi značný otřes. Na druhou stranu poklesla i chuť spotřebitelů půjčovat si. Co s tím? Naštěstí náhle ze tmy vystoupily etablované investiční společnosti s velkými projekty, které jsou pro banky tak trochu sázkou na jistotu. Konečně někdo, kdo si chce půjčit a komu jsou banky ochotny půjčit. Důvodů pro boom v odvětví stavby kanceláří bude samozřejmě více, ale i tento patrně sehrál svojí roli.

Kanceláře v číslech

Nejprve si uvedeme krátký přehled velkých kancelářských staveb, které se postavily/postaví v Praze mezi lety 2012 a 2014 (žádná větší budova snad v tomto výčtu nechybí):  Florentinum (43 000 m² kanceláří), Brumlovka – Budova G a Delta (41 000 m²), Futurama (41 000 m²), River Garden a River Garden II a III (37 000 m²),  Quadrio (26 000 m²) a Rosmarin Business Centre (20 000 m²). Jen těchto několik projektů dá dohromady 208 000 metrů čtverečních. Do toho nepočítáme celou řadu dalších „menších“ projektů pod 10 000 čtverečních metrů, které rostou jako houby po dešti. V blízké budoucnosti vzniknou další velké kanceláře například na Vítězném náměstí, Evropské, Andělu, Pankráci, Chodově, v areálu bývalé Waltrovky, v Butovicích, Holešovicích, na nákladovém nádraží Žižkov, na stanici metra Národní třída a na dalších místech.

Staví se tedy poctivě. Otázka je, jaká je ve skutečnosti po kancelářských objektech poptávka. Colliers uvádí, že na konci třetího čtvrtletí 2013 bylo v Praze celkem 2,89 milionu m² moderních kanceláří a jejich neobsazenost dosahovala 13,1 procenta. Celkem je tedy neobsazeno 380 tisíc m² nových kanceláří. Zajímavé také je, že jen v roce 2014 má vzrůst plocha nových kanceláří o deset procent na cca 3,17 milionu m². Kdo je obsadí?

Abychom získali nějakou perspektivu, podíváme se na vývoj za rok 2013. Neobsazenost kanceláří se celý rok pohybovala kolem 13 procent, přičemž za třetí čtvrtletí vzrostla o tři procenta. V první polovině roku se cena nájmů za nejlepší kanceláře držela mezi 20–21 eury, ve třetím čtvrtletí pak nájmy poklesly o 2,5 procenta na 19,5–20,5 eura za čtvereční metr měsíčně. Do toho se na trhu objeví dalších necelých 300 tisíc m² nových budov během roku 2014. Co to udělá s cenami nájmů a tedy i výnosy těchto projektů není těžké odhadnout. A další kanceláře přibudou v následujících letech.

Zdravý růst, nebo hospodářský cyklus?

Někdo by samozřejmě mohl tvrdit, že příznivý vývoj je vytouženým „návrat k normálu“ a že se o žádnou katastrofu jednat nemusí. Jenže my – vybaveni teorií – tušíme, odkud vítr vane. Od centrálních bank.

Pro budoucí nájemce kanceláří je pokles cen samozřejmě dobrá zpráva. Současní nájemci budou mít cenu zafixovanou na několik let dopředu, a tak se jich kancelářský boom asi hned nedotkne. Ne až tak dobrá zpráva to je pro investory a taky všechny ostatní. Výnosy investic poklesnou jednak nominálně, což už jsme mohli pozorovat v průběhu loňského roku, a jednak budou sežrány inflací, kterou se Česká národní banka tak zoufale snaží vyvolat. Statistickému úřadu možná vychází průměrná inflace nízká, ve stavebnictví to ale může začít brzy vypadat jinak. Oba efekty dohromady umažou zisky investorů. Jak moc, to se teprve dozvíme.

Co ale může štvát náš všechny, je fakt, že patrně dochází k neefektivnímu využití kapitálů. Místo toho, aby se stavělo (nebo vyrábělo) to, co lidé skutečně poptávají, se vyrábí to, co „naordinovaly“ svojí politikou centrální banky. Díky.

Na rozdíl od věštců z České národní banky si netroufám odhadovat budoucí vývoj v konkrétních číslech. Nemovitosti klidně mohou ještě docela dlouho růst. Z nemalé části ale jistě půjde jen a přifukování bubliny, která někdy zákonitě splaskne.